Рынок апартаментов находится на грани обвала

В Москве вводится новый порядок расчета налога на недвижимость. Если раньше размер налога устанавливался исходя из инвентаризационной (условной и сильно заниженной) стоимости недвижимости, то теперь для расчета налоговой базы будет использоваться кадастровая стоимость объектов, максимально приближенная к реальным рыночным ценам. Такая новация приведет к резкому увеличению фискальной нагрузки на владельцев апартаментов и оттоку инвестиций из этой ниши рынка.

Предполагается, что ставка налога для собственников жилья составит от 0,1 до 2 % кадастровой стоимости объекта и будет варьироваться в зависимости от его общей стоимости (установленные пороговые значения — 10, 20, 50, 300 млн руб.). Что же касается владельцев апартаментов, то недвижимость такого формата будет считаться коммерческой и облагаться налогом по максимальным ставкам — 0,5–2 %. На апартаменты не распространяется правовой режим жилья, поскольку такие помещения создаются в составе многофункциональных комплексов — офисно-деловых или гостиничных. Поэтому владельцы апартаментов не смогут воспользоваться предусмотренными для собственников квартир налоговыми вычетами в размере 20 кв. м (предполагается, что в случае с жильем эта площадь будет исключаться из расчета при определении налоговой базы).

Изменение правил налогообложения апартаментов может подорвать инвестиционную привлекательность этого сегмента рынка недвижимости. Сегодня многие москвичи приобретают апартаменты (которые, как правило, продаются с 20%-м дисконтом по сравнению с ценами на классическое жилье) для последующей сдачи в аренду. Однако новый налоговый режим способен не лучшим образом повлиять на всю экономику рентного бизнеса. Например, за 100-метровые апартаменты в «Москва-Сити», оцененные кадастром в 19 млн рублей, его собственнику придется ежегодно выкладывать порядка 380 тыс. руб. Совершенно очевидно, что при нынешней конъюнктуре рынка такие расходы вряд ли могут быть компенсированы путем увеличения арендной платы.

Резкий рост налоговой нагрузки на апартаменты неизбежно приведет к увеличению числа судебных споров по поводу справедливости оценки объектов недвижимости. Во всем мире возникают конфликты вокруг налога на недвижимость при его расчете по рыночной стоимости объектов. На обжаловании оценки имущества, произведенной для целей налогообложения, специализируются тысячи адвокатов. Вполне возможно, уже в следующем году столичные суды окажутся заваленными жалобами на налоговиков — особенно если цены на недвижимость резко снизятся. Вероятно, в этом случае очень многие налогоплательщики потребуют переоценки кадастровой стоимости принадлежащих им объектов.

Источник: Радио «Столица FM»