Лофты — это не просто новый формат на столичном рынке недвижимости. Это еще и новые юридические особенности оформления сделки, владения и распоряжения, во всех тонкостях которых до конца не разобрались ни профессионалы-юристы, ни девелоперы, ни чиновники, ни, тем более, покупатели.Лофты — это «де-юре» не жилье
Юридически, лофты являются апартаментами-то есть, коммерческой недвижимостью. У неё есть общие свои особенности, которые нужно понимать будущему владельцу до заключения договора купли-продажи, а именно:
Значительная часть проектов с лофт-апартаментами, представленных в настоящее время на первичном рынке, реализуется по двум типам договоров: предварительному договору купли-продажи (или сокращённо, ПДКП) и по договору купли-продажи. Очевидно, предварительный договор предусматривает обязанность сторон по заключению основного договора и не подразумевает возникновение иных прав материального характера, например, передачи имущества.
-На что обратить внимание в договоре?
Чтобы понять особенности приобретения лофт-апартаментов, мы обратились к адвокату Андрею Безрядову, и вот на что он рекомендовал обратить внимание.
«Во-первых, земельный участок часто принадлежит городу и находится в долгосрочной аренде — на 25 или 49 лет, а сам объект обременен залогом (ипотека), где залогодержателем выступает учредитель продавца, который может быть зарегистрирован и в оффшорной зоне. В случае банкротства представляется невозможным обратить взыскание как на сам объект, так и на земельный участок, а продавец будет нести ответственность по обязательствам в рамках уставного капитала, часто не превышающий 10000 рублей.
Кроме того, город, как собственник земельного участка, может принять решение о сносе нежилых помещений и возведении на этом месте многоквартирных домов в рамках городских программ, с выплатой неустойки продавцу за расторжение договора аренды. В ряде случаев, как показывает судебная практика, такие действия, в принципе, возможны, даже если объектом является памятник культурного наследия.
Во-вторых, распространенной практикой является отсутствие в договорах условий о финансовой ответственности продавца за задержку по передаче помещения вследствие несвоевременного окончания ремонтных работ.
В-третьих, площадь помещения является проектной, т. е., разделяется на отдельные помещения только архитектурным планом, а отдельные помещения должны образоваться только после реконструкции всего здания. Данные вновь возникшие объекты должны пройти процедуру одобрения в БТИ после проведения соответствующих замеров. Пока у покупателя помещения отсутствует акт передачи (а может быть, и сам объект ещё не построен), невозможно обратиться в суд с иском о переводе прав собственности на покупателя, т. к. обладает правом собственности на всё здание (без разделения его на предполагаемые объекты) продавец.
Таким образом, без оформления помещения в БТИ, которое можно пройти только по завершению всего комплекса ремонтных работ (а именно после них должен появиться самостоятельный объект) обращаться в судебный орган за восстановлением своих прав бессмысленно».
В целом нужно отметить, что правоотношения в этой области урегулированы не полностью. В законодательстве вообще существует норма, запрещающая проживание в нежилых помещениях: «Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается (п.2 ст. 23 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).
Практика такова, что на данную норму часто ссылаются суды в вопросах о признании ничтожными договоров найма или аренды нежилого помещения. Однако у многих юристов существует иная точка зрения, основывающаяся на ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
-Что делать, если лофт — бывший завод
Если речь идёт о бывшем производственном помещении, необходимо внести в договор поправку об обязательном предоставлении документов, подтверждающих экологическую безопасность (экологическая экспертиза строения и земли).
Кроме того, необходимо обязать продавца предоставлять покупателю по первому требованию документы, связанные с проведенными работами (чертежи, план с обмерами и т. д.) для осуществления контроля и своевременного исправления недостатков.
И наконец, необходимо обратить внимание на список документов, определяющих существование объекта и наличие прав на него. Кроме свидетельства на право собственности, в котором должен быть указан именно этот объект, не лишним будет потребовать сведения из кадастра.
-Что делать, если лофт — объект культурного наследия
Свои нюансы существуют, когда приобретаемый лофт является объектом культурного наследия, т. е. когда девелопер перестраивает старинное здание под современный лофт-комплекс. Примером одного из памятников являются «Кадашевские Палаты», 1905 г. постройки, расположенные в историческом районе Кадаши, между улицами Большая Ордынка и Большая Полянка. Ещё один пример (тоже, кстати, из Замоскворечья, расположенный на Садовнической улице) — это апартаментный лофт-комплекс Wine House, бывшие «Склады «Товарищества водочного завода, складов вина, спирта и русских и иностранных виноградных вин П. А. Смирнова в Москве, 1888—1889 гг. постройки.
Итак, если лофт — объект культурного наследия, то ситуация с его приобретением может быть осложнена наличием определенных требований со стороны государства по проведению ремонтных работ и дальнейшему их одобрению. К сожалению, возможно двоякое трактование закона в данном случае.
Данные отношения регулируются на основании Федерального закона № 73 от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». В соответствии со ст. 35 указанного закона, проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.
Таким образом, с одной стороны, если рассматривать реконструкцию через определение, данное в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса как изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов, то работы по кардинальному изменению строения запрещены.
В то же время, ст. 44 Федерального Закона «Приспособление объекта культурного наследия для современного использования — научно-исследовательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны, в том числе реставрация представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия» проведение таких работ допускает.
«Такая двусмысленность в толковании закона может оказать негативное влияние при регистрации прав собственности, так как фактически произведенные работы могут отличаться от изначально разрешенных и попадать под запрет на объектах культурного наследия», — подводит итог Андрей Безрядов.
Источник: www.kvartiravmoskve.ru
